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【關(guān)鍵詞】 城投類企業(yè) 資產(chǎn)管理 全覆蓋
一、城投類企業(yè)的資產(chǎn)管理狀況
資產(chǎn)管理是指為了實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)濟效益最大化而圍繞確保資產(chǎn)安全完整、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)效率開展的經(jīng)營管理活動。對于城投類企業(yè)資產(chǎn)管理部門而言，資產(chǎn)管理主要是指對企業(yè)存貨、在建工程、固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、長期股權(quán)等資產(chǎn)的管理。
城投類企業(yè)作為城府投融資平臺，投資規(guī)模大、存量資產(chǎn)多，從投資決策開始，其資產(chǎn)管理較市場化的企業(yè)而言，存在以下不足。
1、前期論證工作難以深入
前期論證工作難以深入，部分資產(chǎn)在投資立項前并未對相關(guān)市場、投資效益進(jìn)行深入調(diào)研或精細(xì)測算，導(dǎo)致建設(shè)成本過高、效益低下、市場化程度不高等情況出現(xiàn)。
2、統(tǒng)一的管理模式難以形成
資產(chǎn)內(nèi)部在經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益方面有很大的差異，有的具有很大的經(jīng)濟效益，但是社會效益、環(huán)境效益卻不一定好;有的具有很好的社會和環(huán)境效益，但是卻沒有經(jīng)濟效益，自身產(chǎn)生不了現(xiàn)金流收入。差異巨大導(dǎo)致資產(chǎn)無法形成統(tǒng)一的經(jīng)營管理模式，需要進(jìn)行差異化管理。
3、資產(chǎn)盤活難以展開
“重建設(shè)，輕經(jīng)營”的管理模式導(dǎo)致部分存量資產(chǎn)沒有得到有效利用，資產(chǎn)盤活手段有限，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整實施困難。往往需要進(jìn)行較大程度的資產(chǎn)重組與整合后，才能在資本市場上通過轉(zhuǎn)讓、交易、并購、上市等手段加快產(chǎn)權(quán)流動或?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，但大規(guī)模的重組與整合往往因賬務(wù)不清、成本過高、人員分流困難等因素而難以展開。
二、城投類企業(yè)資產(chǎn)管理的重要性與緊迫性
隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善和在建項目的陸續(xù)完工，城投類企業(yè)承擔(dān)的建設(shè)任務(wù)將逐漸減少，存量資產(chǎn)將逐漸增加，企業(yè)將逐步由政府功能階段過渡到自主經(jīng)營階段。在向市場化自主經(jīng)營的轉(zhuǎn)型過程中，資產(chǎn)管理既重要又緊迫。
1、規(guī)范資產(chǎn)取得與處置程序是降低企業(yè)市場和法律風(fēng)險的制度保障
城投類企業(yè)作為政府投融資平臺，政府指令性投資較多，項目前期論證不足，市場調(diào)研不夠深入，部分資產(chǎn)因取得和處置手續(xù)不規(guī)范存在涉訟問題。規(guī)范資產(chǎn)取得和處置程序，確保資產(chǎn)投資論證的科學(xué)合理、轉(zhuǎn)讓處置的合法有效，能有效降低城投類企業(yè)的市場風(fēng)險和法律風(fēng)險。
2、規(guī)范固定資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)管理程序是實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)安全完整的根本保證
固定資產(chǎn)管理含蓋了固定資產(chǎn)的取得、臺賬建立、調(diào)撥、改擴建、養(yǎng)護維修、抵押處置、盤點、核銷等環(huán)節(jié)，產(chǎn)權(quán)管理含蓋了產(chǎn)權(quán)的占有、變更、注銷登記和資產(chǎn)權(quán)證的管理等事項。規(guī)范固定資產(chǎn)管和產(chǎn)權(quán)管理程序理能夠?qū)ζ髽I(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)行有效監(jiān)管，對產(chǎn)權(quán)變動進(jìn)行動態(tài)跟蹤，確保企業(yè)資產(chǎn)的安全完整。
3、明確資產(chǎn)成本、理順投入產(chǎn)出關(guān)系是實現(xiàn)城投類企業(yè)成功轉(zhuǎn)型的提前條件
市場經(jīng)濟條件下，投入是產(chǎn)出的前提，投入即資產(chǎn)成本。明確每項資產(chǎn)的成本，才能確定每項資產(chǎn)的盈虧平衡點，才能相對準(zhǔn)確的預(yù)測每項資產(chǎn)的投資回收期、預(yù)期收益，進(jìn)而開展市場化的經(jīng)營活動。否則，“成本不明，售價不定，效益不清”，市場化經(jīng)營無從談起。
4、盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升資產(chǎn)效益是實現(xiàn)城投類企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑
規(guī)模巨大的資產(chǎn)，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。但目前城投類企業(yè)已投入運營的資產(chǎn)整體效益不高，短期內(nèi)可變現(xiàn)的經(jīng)營性資產(chǎn)少，缺乏快速有效的資產(chǎn)盤活手段，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求還存在不適應(yīng)的地方，迫切需要調(diào)整優(yōu)化。
三、城投類企業(yè)資產(chǎn)的全覆蓋管理模式
根據(jù)城投類企業(yè)的資產(chǎn)特點和資產(chǎn)管理現(xiàn)實以及未來的發(fā)展趨勢，本研究提出資產(chǎn)的全覆蓋管理模式。所謂資產(chǎn)的全覆蓋管理模式，即根據(jù)資產(chǎn)管理工作每個業(yè)務(wù)板塊的要求，結(jié)合該板塊資產(chǎn)特點，采取差異化的管理方式，確保城投類企業(yè)每項資產(chǎn)的每個方面、每個階段能夠管理到位，努力實現(xiàn)每一項資產(chǎn)的保值增值。
1、實物資產(chǎn)的全類別管理
（1）按產(chǎn)業(yè)、性質(zhì)和狀態(tài)等對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行分類
根據(jù)各項資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)歸屬，將資產(chǎn)分為土地、房產(chǎn)、環(huán)保設(shè)施、路橋及其衍生資產(chǎn)、綠化資產(chǎn)、片區(qū)配套等。按性質(zhì)（是否能產(chǎn)生收入），可以將資產(chǎn)分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。按狀態(tài)（是否完工），將每類資產(chǎn)細(xì)分為存量資產(chǎn)和在建資產(chǎn)。
（2）確定各類資產(chǎn)的成本、收入、效益
確定原則：根據(jù)每類資產(chǎn)特點和性質(zhì)（市場化經(jīng)營性資產(chǎn)、區(qū)域啟動器經(jīng)營性資產(chǎn)、政府采購類資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)等），分別確定每類資產(chǎn)的成本C（取得成本Ca與運營成本Co之和）、收入R（一次性處置收入Rd和長期運營收入Ro）和效益B以及修正系數(shù)。
（3）建立資產(chǎn)質(zhì)量判斷模型、形成結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整方案
對于每一項資產(chǎn)，首先確定其全部成本C，即取得成本Ca（根據(jù)資產(chǎn)發(fā)生效益的期限長短分?jǐn)偅┖瓦\營成本Co;然后，估算其收R，即資產(chǎn)處置收入Rd或者資產(chǎn)運營收入Ro;最后，通過計算其利潤率Rop從而得到資產(chǎn)的效益B。
考核一項資產(chǎn)的質(zhì)量，一般從盈利能力Ap、償債能力Adp、發(fā)展能力Cd三個方面來綜合考量。盈利能力、償債能力和發(fā)展能三者得分之和即為資產(chǎn)質(zhì)量，即Qa=Ap（Roa）+ Ap（Rg）+Alr+Cd。當(dāng)Qa≥8時，即為高效資產(chǎn);當(dāng)Qa≥5時，即為一般資產(chǎn);當(dāng)Qa≥3時，即為低效資產(chǎn);當(dāng)Qa<3時，即為無效資產(chǎn)。
對于不同類別的資產(chǎn)，根據(jù)其資產(chǎn)質(zhì)量高低、結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，采取相應(yīng)的處置方式，從而增加、保持或降低其在企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的比重，最終實現(xiàn)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的。
2、固定資產(chǎn)的全周期管理
全壽命周期管理，即從固定資產(chǎn)取得、日常養(yǎng)護、改擴建、維修、調(diào)撥、抵押、處置到最后的報廢核銷等全部納入管理范疇。
（1）固定資產(chǎn)的取得
按照不同的取得方式，將固定資產(chǎn)分為自行建造、代建、劃撥、購置、租入等五大類。達(dá)到竣工條件時，資產(chǎn)管理部門會同工程、建設(shè)、監(jiān)理單位組織驗收、實物交接，驗收后納入固定資產(chǎn)臺賬。
（2）固定資產(chǎn)的日常管理
固定資產(chǎn)的日常管理分為卡片管理、臺賬管理和清查盤點三部分。
紙質(zhì)卡片一式三份，資產(chǎn)管理部門、財務(wù)部門、使用保管部門各一份，使用部門負(fù)責(zé)建立電子卡片檔案和固定資產(chǎn)臺賬，定期匯資產(chǎn)運營部門備案，并及時更新。
資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)組織清查盤點工作，使用部門向資產(chǎn)管理部門提交資產(chǎn)清查盤點報告，進(jìn)行分析說明，并提出處理意見，在領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后作相應(yīng)處理。
（3）固定資產(chǎn)的改擴建、維修
按照分級分類管理原則，使用保管部門提出改擴建、維修申請，預(yù)計單筆改擴建費用在200萬元以上、維修費用在10萬元以上的，使用部門報資產(chǎn)管理部門審核，經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實施。
（4）固定資產(chǎn)的調(diào)撥、抵押、處置
固定資產(chǎn)內(nèi)部調(diào)撥經(jīng)由各單位主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實施，各單位之間無償撥出或撥入時，需報企業(yè)資產(chǎn)運營部門備案，并做好國資管理部門的報批審核工作。
發(fā)生抵押情況時，使用部門報資產(chǎn)運營部，經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可辦理。
按照分級管理原則，原值500萬元以下固定資產(chǎn)處置事項由公司自行決策;500萬以上（包含500萬元）由使用部門報資產(chǎn)運營部，由國資管理部門批準(zhǔn)并通過產(chǎn)權(quán)交易市場進(jìn)行交易。
（5）固定資產(chǎn)的移交
由企業(yè)立項并代建的項目，在項目驗收合格且結(jié)算、決算完成后移交政府管理部門，包括實物資產(chǎn)盤點、項目資料清單、資產(chǎn)權(quán)證的移交。詳細(xì)的施工、設(shè)計、監(jiān)理等資料文檔由企業(yè)負(fù)責(zé)保管。
（6）固定資產(chǎn)的養(yǎng)管
企業(yè)制定路橋養(yǎng)護管理實施辦法，建立養(yǎng)管臺賬、明確工作內(nèi)容及管理責(zé)任。每年9月份提出路橋資產(chǎn)養(yǎng)管計劃，明確養(yǎng)管范圍、養(yǎng)管費用等，政府相關(guān)部門審核后，養(yǎng)管費用納入政府年度財政預(yù)算。
3、股權(quán)資產(chǎn)的全過程管理
所謂全過程管理，是指股權(quán)管理工作要覆蓋股權(quán)投資的前期論證階段、參股子公司運營階段、股權(quán)投資退出階段，確保財務(wù)狀況報告制度、重大經(jīng)營決策報告制度、外派董監(jiān)事工作制度貫徹落實，達(dá)到防范投資風(fēng)險、提高投資收益的目的。
（1）保證投資前充分的調(diào)研論證
股權(quán)投資前要對相關(guān)市場或目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行充分的調(diào)研，就市場前景、發(fā)展戰(zhàn)略、投資規(guī)模、回收方式、預(yù)期效益等進(jìn)行詳細(xì)論證。通過調(diào)研論證和審議環(huán)節(jié)，確保投資決策的科學(xué)性、合理性。
（2）強化出資后的過程管理
資產(chǎn)管理部門要建立各級股權(quán)臺賬，通過外派董監(jiān)事參加董監(jiān)事會議、參與重大經(jīng)營決策、定期報告工作，及時掌握所出資企業(yè)情況，防范投資風(fēng)險。外派董監(jiān)事對擬審議事項要提前研究，重大事項要提請企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審議，并遵循企業(yè)意見進(jìn)行表決。
（3）保證退出投資時的規(guī)范管理
所謂退出投資是指當(dāng)細(xì)分市場或者被投資企業(yè)本身的經(jīng)營狀況等發(fā)生重大變化，而導(dǎo)致股權(quán)投資實施對外轉(zhuǎn)讓、被投資企業(yè)依法清算、減資等撤出（收回）全部（部分）出資額的行為。不管發(fā)生何種撤資行為，都必須按照國家法律法規(guī)的要求，聘請國資委備案的審計和資產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行審計和評估，履行必要的法律手續(xù)，并到產(chǎn)權(quán)交易所辦理。
五、結(jié)論
資產(chǎn)的全覆蓋管理模式充分考慮了城投類企業(yè)作為政府投融資平臺企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特殊性，對總體資產(chǎn)的管理做到全面覆蓋、規(guī)范科學(xué)，分別對實物資產(chǎn)管理、固定資產(chǎn)管理、產(chǎn)權(quán)和股權(quán)管理工作提出了管理辦法，對單項資產(chǎn)的管理做到全程跟蹤、區(qū)別對待，是一套完全符合城投類企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)狀的科學(xué)管理模式。
【參考文獻(xiàn)】
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路林表示，中城投資在發(fā)展路徑中，已經(jīng)完成了從房地產(chǎn)投資公司向房地產(chǎn)專業(yè)類資產(chǎn)管理公司的升級，正在向多類別資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)型。此外，路林還透露：中城投資正在構(gòu)建新三板+紅籌的上市模式，其中國內(nèi)新三板的掛牌將在年內(nèi)完成。
成長歷程：“聯(lián)合融資、聯(lián)合投資”落地生根
中城投資成立于2002年，由中國著名房地產(chǎn)企業(yè)――如萬科、萬通、龍湖、建業(yè)、華遠(yuǎn)等――組成的“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟”成員企業(yè)發(fā)起成立，成長為中國最大的專業(yè)類資產(chǎn)管理公司之一，目前有股東55家。中城投資的成長和發(fā)展使得這些企業(yè)之間“聯(lián)合融資、聯(lián)合投資”的想法逐步落地，并越走越遠(yuǎn)。
發(fā)展路徑中，中城投資立足于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，不斷擴展業(yè)務(wù)板塊：從聯(lián)合融資、聯(lián)合投資拓展到聯(lián)合財富管理?！爸谐峭顿Y在‘投資+’的道路上，走得比‘互聯(lián)網(wǎng)+’的歷史還要長，這也是中城投資今天最寶貴的財富?！甭妨直硎?，聯(lián)合投資是中城投資“成立到現(xiàn)在最重要的一個使命，在創(chuàng)業(yè)投資中互相給力、給信心，在成長投資中互相給賺錢的機會。”
2013年，中城投資改制成為“投資管理股份有限公司”，定向增發(fā)12億股，吸收資本超過16億元人民幣，成為中國資本金最大的私募股權(quán)投資機構(gòu)。中城投資隨后啟動資本市場上市進(jìn)程，海外紅籌架構(gòu)和國內(nèi)新三板均是中城投資考慮的上市途徑。在路林看來，以上這些動作直接推動中城投資“進(jìn)入高速成長的軌道”，業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓展至房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理、股權(quán)投資（VC/PE）與資產(chǎn)管理、證券投資與資產(chǎn)管理及海外投資與資產(chǎn)管理等多個領(lǐng)域。
新三板+紅籌：中城投資的資本路徑
對投資機構(gòu)而言，未來行業(yè)前景如何？在中城投資策略報告會上，中城投資總裁路林表示，“過去十年是開發(fā)的黃金十年，而未來十年是投資的黃金十年?！?/p>
“資本市場不僅是中國經(jīng)濟的晴雨表，也是經(jīng)濟的發(fā)動機?！痹诼妨挚磥?，資本市場，包括“私募和公募、場內(nèi)和場外聚集的資本力量”，正在改變中國經(jīng)濟――“以改革預(yù)期和資本市場充足的流動性能夠盤活存量資產(chǎn)，能夠以權(quán)益資本重組債務(wù)資本、整合過剩產(chǎn)能?！?/p>
路林在接受采訪時表示，中城投資“正在利用資本市場的機會抓住下一個投資的黃金十年。”
路林評價，新三板能給中城投資帶來雙重機會：一方面“企業(yè)借助新三板，可以實現(xiàn)新的定向增發(fā)、做市交易，包括轉(zhuǎn)板交易，幫助企業(yè)快速成長?！绷硪环矫?，新三板為中城投資“提供了批量的股權(quán)投資機會，為資產(chǎn)管理機構(gòu)新的業(yè)務(wù)類別提供了直接動力?！币虼?，中城投資將在新三板私募股權(quán)基金產(chǎn)品上“有更大的投入?！?/p>
在資本運作方面，路林表示，在國內(nèi)資本市場，“中城聯(lián)盟投資股份有限公司已經(jīng)邀請中介機構(gòu)進(jìn)場，制定了詳細(xì)的方案，今年將在新三板掛牌?！?/p>
中城投資于2014年9月在開曼群島設(shè)立了“中城聯(lián)盟國際投資管理控股有限公司（中城聯(lián)盟控股CGI）”，由中城投資55家股東在BVI分別設(shè)立的SPV共同組建，這將成為中城投資在海外紅籌上市的主體。
投資+：夢想家、探險家、行動家
“無論是面對下一個十年，還是下一個大市場、大事件、大周期，中城投資都是從投資開始起步，我們叫‘投資+’。 ”路林如此描述中城投資的使命?！啊顿Y+’首先是個夢想家，也是個探險家，更是個行動家。”
如何才能利用好未來的黃金十年？路林給出的答案是“創(chuàng)新、升級、轉(zhuǎn)型”――這正是中城投資2015年投資策略報告會的主題。
“創(chuàng)新就是試錯、就是探險。沒有試措、沒有行動、沒有歷險，就談不上創(chuàng)新?！边@是路林對“創(chuàng)新”的理解，“僅僅停留在口頭，停留在關(guān)鍵詞上的創(chuàng)新，沒有任何意義。”路林轉(zhuǎn)述中城投資董事、萬科企業(yè)總裁郁亮的觀點，“一個企業(yè)如果能夠生存10年以上，它就有巨大的試錯機會和改錯機會，在不斷試錯的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新、升級和轉(zhuǎn)型?！报D―成立于2002年的中城投資正是在不斷的創(chuàng)新、升級中發(fā)展前行。
對于“升級”，路林認(rèn)為，“不僅僅是中城投資業(yè)務(wù)的升級，也是企業(yè)戰(zhàn)略的升級和產(chǎn)業(yè)型態(tài)的升級。而對于“轉(zhuǎn)型”，路林強調(diào)從開發(fā)行業(yè)向投資行業(yè)的轉(zhuǎn)型――“從宏觀經(jīng)濟甚至全球動力來講，下一個十年是投資的黃金十年，是轉(zhuǎn)型驅(qū)動的黃金十年?！?/p>
如何實現(xiàn)“創(chuàng)新、升級與轉(zhuǎn)型”？中城投資的策略一是“以新謀舊”，二是“以外促內(nèi)”。前者強調(diào)引入新技術(shù)，使用新方法，進(jìn)入新領(lǐng)域，適應(yīng)新周期；后者強調(diào)“以外延促進(jìn)內(nèi)生”，例如通過合資合作、兼并收購、海外戰(zhàn)略等外來力量的引入促進(jìn)成長和發(fā)展。
轉(zhuǎn)型與升級：多類別綜合類資管公司
“多類別的綜合類資產(chǎn)管理公司”是中城投資給自己的定位：“多類別就是從一到十的過程，意味著中城投資從房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理，逐步走到股權(quán)投資與資產(chǎn)管理、證券投資與資產(chǎn)管理、海外投資與資產(chǎn)管理上?！?/p>
路林用數(shù)字來描述中城投資走過的歷程：“過去的13年中，在自有投資只有1個億的情況下，滾動到2013年，中城投資累計投資超過100億。2013年，在定向增發(fā)和業(yè)務(wù)的升級轉(zhuǎn)型之后，現(xiàn)在的累計投資規(guī)模達(dá)500億，余額超過200億?！?/p>
“中城投資已經(jīng)完成了從房地產(chǎn)投資公司向房地產(chǎn)專業(yè)類資產(chǎn)管理公司的升級?！甭妨秩绱烁爬ㄖ谐峭顿Y的升級?！霸?00億投資總額當(dāng)中，在200億的管理余額當(dāng)中，90%是受托投資管理，拿到圈內(nèi)外、行業(yè)內(nèi)外委托人的資金?！辟Y產(chǎn)管理客戶的來源是什么？路林的答案是“來源于中城投資的私人財富管理、特定圈層的客戶，也來自于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型資本的客戶?！?/p>
在中城投資的戰(zhàn)略定位上，中城投資作為資產(chǎn)管理公司，路林強調(diào)了資產(chǎn)配置的重要性。在中城投資的資產(chǎn)管理中，“大類方面有房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)以外的股權(quán)基金、證券基金；在流動性方面，有貨幣基金和股票基金；在區(qū)域上，有國內(nèi)基金和海外基金?！?/p>
路林將中城投資“有限多元化”的行業(yè)支撐點確立在“投資行業(yè)中”，認(rèn)為“大類決定發(fā)展”：“在行業(yè)、主題的輪動和波動面前，中城投資會按照投資的規(guī)律，走向相對多元化的大類資產(chǎn)配置，而不是停留在單一產(chǎn)品、單一業(yè)務(wù)、單一周期和單一市場中。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目開發(fā)；投資；科學(xué)管理
由于經(jīng)濟運行情況良好,房地產(chǎn)市場持續(xù)走強,國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在盲目拿地、盲目投資的現(xiàn)象,隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)實行從緊的資金政策,很多企業(yè)難以為續(xù),度日艱難。同時,目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在投資管理粗放,管理無序的現(xiàn)象,無法對工作起到監(jiān)督性和指導(dǎo)性的作用,因此,加強投資計劃管理勢在必行,它是企業(yè)的生命線。
1 把好項目關(guān)是投資管理的前提
為實現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項目社會效益和經(jīng)濟效益，避免和降低風(fēng)險，必須對項目必要性、可行性進(jìn)行研究。
1.1 進(jìn)行市場分析。避免決策盲目性，減少和降低投資風(fēng)險，充分考慮建設(shè)項目在未來市場的競爭力，使計劃任務(wù)更具科學(xué)性和可靠性；
1.2 加強實地調(diào)研。對工程地質(zhì)、水文地質(zhì)，包括征地、水源、供電、運輸、環(huán)保等情況要了如指掌，使投資估算有充分依據(jù)；
1.3 資金落實到位。由于房地產(chǎn)建設(shè)項目投資金額大，投資各方必須做到資金到位，必須有資金文件，確保項目得到批準(zhǔn)后能按期實施。若需貸款，應(yīng)對各項貸款條件進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)分析比較，盡量減輕利息負(fù)擔(dān)和還貸壓力。
2 把好設(shè)計關(guān)是投資管理的靈魂
房地產(chǎn)建設(shè)項目，包括編制項目建議書、可行性研究、編制設(shè)計任務(wù)書等，一旦被認(rèn)為是切實可行的，就進(jìn)入影響建設(shè)投資最大的設(shè)計階段。
人們稱設(shè)計階段雖則設(shè)計費一般只占建設(shè)工程總費用的1％左右，但對整個工程項目造價影響度要占80％左右。
由于設(shè)計階段分初步、技術(shù)、施工圖設(shè)計三個階段：在初步設(shè)計階段，要提出設(shè)計要求，明確建設(shè)項目的外觀設(shè)計、結(jié)構(gòu)形式、平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)、方案競選，選擇設(shè)計單位并商簽委托設(shè)計合同等事宜；在技術(shù)設(shè)計階段，確定建設(shè)項目設(shè)計的合理性、可行性、安全性，特別要做好建設(shè)項目對復(fù)雜工程的重大技術(shù)問題進(jìn)入深化設(shè)計，確保質(zhì)量；在施工圖設(shè)計階段，確定建設(shè)項目的造價，控制好設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和主要設(shè)計參數(shù)。為此，要做好四方面的工作：
2.1 設(shè)計方案優(yōu)選。為保證設(shè)計方案的先進(jìn)性、準(zhǔn)確性、合理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對設(shè)計方案招投標(biāo)，對設(shè)計方案好中選優(yōu)；鼓勵設(shè)計單位平等競爭，擇優(yōu)選定設(shè)計方案和設(shè)計單位，提高設(shè)計質(zhì)量，保證設(shè)計進(jìn)度，控制工程造價，提高投資效益；
2.2 推行限額設(shè)計。限額設(shè)計是指按照標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，通過計算的數(shù)據(jù)為依據(jù)，控制施工圖設(shè)計，同時嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破；
2.3 應(yīng)用價值工程。價值工程是功能或效用與成本的比值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用價值工程，就是要對建設(shè)項目進(jìn)行功能分析，做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，達(dá)到降低成本的目的；
2.4 注重圖紙會審。目的是將建設(shè)項目變更的可能性盡量地控制在施工前。就是對初步設(shè)計階段，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，以及是否達(dá)到建設(shè)項目決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；對技術(shù)設(shè)計階段，側(cè)重于各專業(yè)技術(shù)是否符合預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求；對施工圖設(shè)計，側(cè)重于使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。通過圖紙會審，使技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合，功能和造價互相平衡。
3 把好費用關(guān)是投資管理的龍頭
房地產(chǎn)建設(shè)項目周期長、金額大，通常按建設(shè)程序六個階段費用要嚴(yán)格控制：
3.1 投資估算。在項目決策階段，必須對建設(shè)項目投資估算。其依據(jù)是：可行性報告等文件；建設(shè)方案；估算指標(biāo)；材料設(shè)備詢價；國家有關(guān)政策文件；
3.2 概算造價。這是在初步設(shè)計階段，根據(jù)設(shè)計方案，編制工程概算文件，預(yù)測建設(shè)項目造價。其依據(jù)是：初步設(shè)計方案資料；概算編制辦法；概算定額或指標(biāo)；建設(shè)項目所在地有關(guān)費用文件；
3.3 預(yù)算造價。這是在施工圖設(shè)計階段確定的工程造價，其依據(jù)是：施工圖紙；現(xiàn)行材料設(shè)備價格；預(yù)算定額等；
3.4 合同價格。這是指工程招投標(biāo)階段通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設(shè)備材料采購合同以及技術(shù)和咨詢服務(wù)合同確定的價格。其依據(jù)是：招投標(biāo)文件；施工單位資質(zhì)；施工方案；
3.5 結(jié)算價格。這是指工程結(jié)算確定的價格，其依據(jù)是：中標(biāo)價；設(shè)計變更；現(xiàn)場簽證；
3.6 實際造價。這是竣工決算階段最后確定的工程造價，其依據(jù)是：建設(shè)工程費；設(shè)備購置費；預(yù)備費；其他費用；建設(shè)期貸款利息等。
4 把好招標(biāo)關(guān)是投資管理的基礎(chǔ)
招標(biāo)投標(biāo)時市場經(jīng)濟中的一種重要交易方式，也是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目投資控制的重要手段。在招投標(biāo)時，要做好三方面工作：
4.1 合理編制標(biāo)底。當(dāng)前，市場上建筑安裝工程招標(biāo)的標(biāo)底，主要采用以施工圖預(yù)算、工程概算、擴大綜合定額、平方米造價包干為基礎(chǔ)等方法來編制，也有按市場價格來報價。但不論以何種方式編制，都應(yīng)控制在投資范圍內(nèi)；
4.2 規(guī)范投標(biāo)報價。引入競爭機制，一般招投標(biāo)在三家以上，實行“貨比三家”；
4.3 公正進(jìn)行評標(biāo)。堅持公開、公平、公正，嚴(yán)格管理要求和管理程序，依靠高素質(zhì)專家支持，實行工程技術(shù)人員的群體評估和決策，順利進(jìn)行建設(shè)項目。
5 把好協(xié)調(diào)關(guān)是投資管理的保證
推行建設(shè)項目責(zé)任制是投資管理的保證，特別要加強協(xié)調(diào)：
5.1 技術(shù)協(xié)調(diào)。提高涉及圖紙質(zhì)量，減少因技術(shù)錯誤帶來的協(xié)調(diào)問題；加強圖紙會審和交底是重要環(huán)節(jié)；
5.2 管理協(xié)調(diào)。要建立一整套健全的管理制度，包括從管理層到班組的責(zé)任制度、獎懲制度，特別要建立以投資方、監(jiān)理為主的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，由專人統(tǒng)一指揮，解決各施工單位的協(xié)調(diào)工作；
5.3 組織協(xié)調(diào)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，解決施工中的各種問題，嚴(yán)格管理簽證工作，并進(jìn)行有效的工程預(yù)算。
在建設(shè)項目中，要及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好電氣部分與土建的協(xié)調(diào)；給排水與建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；建筑的外表功能與結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)；各輔助專業(yè)之間的協(xié)調(diào)。把問題、隱患消滅在萌芽狀態(tài)，保證工程質(zhì)量。
6 把好施工關(guān)是投資管理的根本
施工階段是建設(shè)項目的重要階段。這一階段中，要把工程設(shè)計圖紙變?yōu)槲镔|(zhì)形態(tài)的工程實體，因此，這階段應(yīng)做好五項工作：
6.1 要優(yōu)化施工方案。要通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)。
6.2 合理有效的使用資金。做到籌資與資金使用相協(xié)調(diào)；做好工程費用支付管理工作；加強對其他費用支付的管理。
6.3 嚴(yán)密細(xì)致的施工控制。在施工準(zhǔn)備階段，以工程順利開工，開工后能連續(xù)均衡施工，并能保證工程質(zhì)量、進(jìn)度和盡可能節(jié)省工程費用為控制目標(biāo)。主要內(nèi)容是施工監(jiān)理單位的選擇和施工條件準(zhǔn)備；在施工階段，以全面和實際履行與監(jiān)理單位和施工單位的合同為手段來實現(xiàn)控制目標(biāo)。對所建立的各管理機構(gòu)實行崗位責(zé)任制，落實到每個人，共同做好控制工作。
6.4 嚴(yán)格控制工程變更。無論在設(shè)計、施工、進(jìn)度、項目變更都要慎之又慎。要堅決杜絕施工單位擅自變更設(shè)計增加投資，對一些確要變更的單價和施工工藝，在得到批準(zhǔn)后實施，并做好現(xiàn)場記錄和有關(guān)數(shù)據(jù)收集整理工作，以免浪費發(fā)生。
6.5 切實加強材料管理。由于材料費用占工程總費用的70％左右，因此，設(shè)備、材料計劃，控制材料實際與預(yù)算價差，材料的采購都是嚴(yán)格管理的范圍。
7 把好竣工關(guān)是投資管理的關(guān)鍵
在建設(shè)項目完成后，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確核定竣工決算，有效實現(xiàn)投資控制要做好三方面工作：
7.1 合理確定造價。這是投資管理的重要環(huán)節(jié)，為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按施工合同為準(zhǔn)則，實事求是地根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場鑒證和設(shè)計變更進(jìn)行審核。特別計價必須正確，預(yù)算人員不但要熟悉工程量的計算規(guī)則、原理，還要到現(xiàn)場了解，提高計價的準(zhǔn)確性；
7.2 嚴(yán)格結(jié)算復(fù)審。對施工單位編制的工程竣工驗收報告，包括工程進(jìn)度表、質(zhì)量驗收報告和實物量清單進(jìn)行核對，并實現(xiàn)工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會簽制度，從而確保投資效益；
7.3 做好審計工作。由于工程決算是建設(shè)項目經(jīng)濟上的最后結(jié)論，故一般委托有資質(zhì)的審計單位進(jìn)行審核。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目；成本；管理
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
前言
隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善，建筑領(lǐng)域的競爭日漸激烈，企業(yè)競爭目標(biāo)的實現(xiàn)不得不更加依靠房地產(chǎn)投資成本的管理和控制，也可以在獲取利潤最大化的同時占據(jù)市場競爭中的長期優(yōu)勢。其重點和核心是房地產(chǎn)投資成本管理。房地產(chǎn)投資項目成本是指在房地產(chǎn)投資項目上發(fā)生的全部費用的總和，包括直接成本和間接成本。而房地產(chǎn)投資成本管理的內(nèi)容很廣泛，貫穿于項目管理活動的全過程和每個方面，每個環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。以下就房地產(chǎn)投資成本管理問題展開探討研究。
1.房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理概述
1. 1房地產(chǎn)項目屬性
（1）建設(shè)投資大。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。
（2）開發(fā)周期長。土地及建筑物作為項目開發(fā)的對象，其一般工程規(guī)模較大。本身需要一定的開發(fā)周期，同時，由于客觀條件的不可預(yù)測性、以及應(yīng)政府要求，經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目需要辦理許多相關(guān)部門的繁雜手續(xù)。從項目獲取施工許可證、預(yù)售許可證到竣工驗收，所需要的時間都不太可控，都影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)，甚至更長的時間。
（3）受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中，涉及到社會生產(chǎn)生活多個方面。房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)成為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)和重要的風(fēng)向標(biāo)之一。也同時成為社會廣泛關(guān)注的焦點問題和中央十分關(guān)注的民生問題。其生產(chǎn)過程，必須通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須嚴(yán)格遵守國家產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)，響應(yīng)城市統(tǒng)一規(guī)劃等。
1. 2房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理簡述
1. 2. 1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理
（1）成本管理意識匾乏。更多注意產(chǎn)品成本的事后核算，沒有真正理解項目全過程、全成本的管理思想，對導(dǎo)致成本發(fā)生的作業(yè)一一“合約”缺少事前控制的意識。
（2）無法準(zhǔn)確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本。由于伴隨項目的開發(fā)，時刻發(fā)生著成本，成本也在時刻的變化當(dāng)中。最新動態(tài)成本，需要項目內(nèi)外部多方面的配合才能核算出來，因此動態(tài)成本情祝經(jīng)常滯后。
1. 2. 2房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售管理
（1）年度銷售任務(wù)是公司根據(jù)對市場的預(yù)測及工程的進(jìn)度預(yù)計估算的，銷售計劃很難做準(zhǔn)。
（2）團隊管理粗放，常常重結(jié)果而輕過程，缺乏精細(xì)化的銷售管控。
（3）定價管理上，銷售價格受諸多因素影響，銷售率缺乏管控，外部應(yīng)變能力差。
（4）費用管理上，營銷投放缺乏規(guī)范和價值分析，而營銷策劃是一項創(chuàng)造性的工作，其效果無法完全預(yù)測。
2.房地產(chǎn)成本管理中存在的問題
2.1不重視決策階段的成本控制
許多房地產(chǎn)商做前期策劃僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝好點，從而達(dá)到順利籌集到資金的目的。這樣導(dǎo)致了前期做的策劃報告可操作性大大降低。很多策劃報告顯得虛無縹緲，遠(yuǎn)未達(dá)到“指導(dǎo)企業(yè)投資決策”的基本要求。在收集材料的代表性和廣泛性，分析指標(biāo)選擇的合理性，邏輯推理的嚴(yán)謹(jǐn)性，計算過程的規(guī)范性，計算結(jié)果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在這樣消極的投資決策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過失在有增無減地出現(xiàn)，大量的開發(fā)資金損失在有形和無形之中。
2.2不重視圖紙設(shè)計階段的成本控制，只重視實施階段的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對項目工程實施過程中的施工階段成本控制非常重視。一般的房地產(chǎn)公司均設(shè)有土建安裝工程部，同時聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司對項目施工質(zhì)量、進(jìn)度等進(jìn)行直接的監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在一個認(rèn)知錯覺：工程成本主要花在工程建設(shè)階段的“一磚一瓦一水泥”中，加強過程監(jiān)控就可節(jié)約大量的施工成本。為了切實落實到實際中，開發(fā)商經(jīng)常費盡心血，采取多項控制措施。
2.3不重視控制計劃，導(dǎo)致成本失控
長期以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏認(rèn)識成本控制計劃的重要作用。計劃一般分為長期計劃、年度計劃和作業(yè)計劃幾種。很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為長期計劃太遙遠(yuǎn)了，從而忽略了對長期發(fā)展計劃的規(guī)劃、制定和實施。這一錯誤認(rèn)識的直接影響是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展前景，沒有長遠(yuǎn)規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)投資經(jīng)營失去連續(xù)性，甚至又“斷層”現(xiàn)象的出現(xiàn)。企業(yè)的資源遠(yuǎn)沒有得到合理規(guī)劃和利用。我們在評估成本支出時，往往只看重一些表面的顯性的支出，而實際上，由于企業(yè)資源得不到合理的利用而造成的隱性成本支出卻往往更加令人觸目驚心。
2.4工程招投標(biāo)工作沒有起到真正的成本控制作用
建設(shè)工程實行招投標(biāo)，是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項重大變革，有利于降低促進(jìn)公平競爭，提高工程質(zhì)量，降低工程造價，縮短工期，防止產(chǎn)生腐化現(xiàn)象。特別是在現(xiàn)階段，不完全統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)項目真正實施招投標(biāo)的不足60%，招投標(biāo)工作推進(jìn)不理想的具體原因十分復(fù)雜?？陀^地講，目前招投標(biāo)工作實際存在一個困惑點就是施工單位投標(biāo)的依據(jù)是各省市統(tǒng)一的《建筑安裝工程預(yù)算定額》，而不是企業(yè)內(nèi)部各自的“企業(yè)定額”。
3.房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制
3.1實行設(shè)計招標(biāo)或設(shè)計方案競選
工程設(shè)計的優(yōu)劣對工程項目建設(shè)的成敗有著重要的影響，所以，在確定設(shè)計方案時，必須堅持設(shè)計方案的評價，擇優(yōu)確定設(shè)計單位和方案。 設(shè)計方案的評價包括民用建筑設(shè)計評價和居住小區(qū)設(shè)計評價。 民用建筑設(shè)計要堅持“適用、經(jīng)濟、美觀”的原則，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的核心問題是提高土地利用率。擇優(yōu)選取設(shè)計方案招標(biāo)或設(shè)計方案競選兩種方式優(yōu)選設(shè)計方案，達(dá)到擬建工程項目能夠采用先進(jìn)的技術(shù)和工藝、降低工程造價、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。
3.2做好施工過程中的成本控制
施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上為總投資費用的 90%以上，因此，發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，做好施工階段的工程投資控制對于實現(xiàn)建設(shè)工程全過程成本控制有極其重要的作用。
（1）工程變更。由于工程建設(shè)的周期長、涉及的經(jīng)濟關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項目的實際情況與項目招投標(biāo)時的情況相比會發(fā)生一些變化。 因此，出現(xiàn)工程變更成為不可回避的問題。 工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設(shè)計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當(dāng)前市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計要求等。 所以在施工過程中，必須嚴(yán)把變更關(guān)，嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模， 提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容等，實行“技術(shù)管理、分級控制、限額簽證”的制度。 對必須發(fā)生的設(shè)計變更，尤其是涉及到費用增減的設(shè)計變更，應(yīng)盡早盡快解決，減少損失，否則，勢必造成重大變更損失。 工程變更分為設(shè)計變更和其他變更兩大類。 為嚴(yán)格控制工程投資，無論是哪一種變更，必須嚴(yán)格按變更程序、限額審批實現(xiàn)變更，否則，很難實現(xiàn)投資的控制。
（2）施工組織及技術(shù)措施的控制。 施工技術(shù)措施對工程造價有很大的影響，因此，施工技術(shù)措施的審查，除監(jiān)理單位和建設(shè)單位審查外，還可邀請設(shè)計人員參與審查，這樣施工技術(shù)方法就和設(shè)計意圖做到了有機的結(jié)合，從而使施工技術(shù)措施更有針對性和時效性。
（3）工程資金籌措支付及施工進(jìn)度控制。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會面臨資金籌措問題，資金籌措的方式多為銀行貸款。 工程資金的籌措、支付情況對工程的開發(fā)成本將產(chǎn)生很大的影響。 資金充足、支付及時，就能保證承包單位的施工進(jìn)度，進(jìn)而保證整個工程的交、竣工時間和房屋的銷售，使建設(shè)資金按計劃回籠，減少建設(shè)資金的貸款利息。
4.結(jié)語
房地產(chǎn)投資項目開發(fā)主要是以經(jīng)濟效益為目的，衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資效益的重要經(jīng)濟指標(biāo)是開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是影響房產(chǎn)銷售價格的重要因素，其開發(fā)成本的高低必然引起售房價格的波動。同時只有控制好了開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益才會得到保障。
參考文獻(xiàn)：
[1] 呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營.北京：中國人民大學(xué)出版社，2002年
工程進(jìn)度管理
（一）事前計劃制度
1、總體工程進(jìn)度計劃報審制度單位工程開工前，總包單位應(yīng)編制其工程總進(jìn)度計劃，上報監(jiān)理、項目公司審核，批準(zhǔn)后報工程管理部、工程副總審批，通過后方可施行。總體進(jìn)度計劃中，應(yīng)明確各分包單位的配合措施和要求，進(jìn)駐時間節(jié)點，為分包隊伍的選擇提供時間參考。如因總體進(jìn)度計劃不準(zhǔn)，造成分包隊伍進(jìn)場時間拖后致使單位工程工期拖延，由其總包單位承擔(dān)違約責(zé)任。
2、進(jìn)度措施和方案的上報工程開工前，總包單位編制的施工組織設(shè)計中應(yīng)包括進(jìn)度措施和方案?？偘鼏挝灰部梢愿鶕?jù)工程的實際情況，結(jié)合自己的實力編制進(jìn)度保證措施和方案。保證措施和方案應(yīng)在工程開工前上報監(jiān)理、項目公司審核，批準(zhǔn)后報工程管理部、主管副總審批，通過后作為合同的附件。在工程施工過程中，施工單位應(yīng)根據(jù)實際施工情況動態(tài)調(diào)整進(jìn)度計劃和保證方案，計劃編制應(yīng)掌握先緊后松的原則（基礎(chǔ)、主體期間要盡量安排的時間緊湊一些），加大進(jìn)度控制措施和力度，保證合同總體進(jìn)度計劃的有效執(zhí)行和控制。如有重大進(jìn)度措施和方案的調(diào)整，總包單位應(yīng)重新編制進(jìn)度措施和方案，按原審批程序進(jìn)行審批，通過后執(zhí)行。但進(jìn)度措施和方案的調(diào)整，不能與整個工期計劃相違背，并且其總包單位也推卸不了其工期違約的責(zé)任。各分包項目在進(jìn)場前也應(yīng)根據(jù)總進(jìn)度計劃的要求編制自己分項工程的進(jìn)度保證措施和方案，報監(jiān)理、項目公司審核，批準(zhǔn)后報工程管理部、主管副總審批。分項工程的進(jìn)度計劃，必須符合總進(jìn)度計劃，并且要為其他項目的施工留有充足余地。
3、施工現(xiàn)場實際要素檢查及調(diào)整措施工程管理部將在月檢中，根據(jù)前述的進(jìn)度計劃及保證措施方案檢查各個單位工程及其附屬的進(jìn)度計劃落實情況。如發(fā)現(xiàn)實際進(jìn)度計劃嚴(yán)重滯后，其比原計劃拖后7天以上者，工程管理部將調(diào)查其拖后原因，讓其拖后工期的單位負(fù)責(zé)人寫出加快施工的保證措施和方案，總公司并且保留其拖期罰款的權(quán)利。各施工單位要根據(jù)實際情況不斷調(diào)整其計劃，保證關(guān)鍵節(jié)點的工期不再拖后，否則將按合同約定進(jìn)行拖期處罰。
（二）建設(shè)過程控制制度
1、月檢制度工程管理部將在每月月底進(jìn)行巡查，巡查時將對各單位工程的實際進(jìn)度情況進(jìn)度檢查，并填報進(jìn)度確認(rèn)表格和圖像資料。其書面資料項目公司負(fù)責(zé)人簽字后作為執(zhí)行合同的見證性資料和撥付工程款的控制依據(jù)。如工程拖后，工程管理部將延期撥款審批，并且保留采取經(jīng)濟處罰的權(quán)利。
關(guān)鍵詞：投資控制；工程管理；作用；措施
中圖分類號：TL372文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
1、投資控制的作用分析
為提高工程整個管理過程的質(zhì)量，優(yōu)化管理方法，實時動態(tài)控制投資以確保在工程制定決策"進(jìn)行設(shè)計"項目建設(shè)開發(fā)以及相應(yīng)的實施環(huán)節(jié)中，借助巧妙設(shè)計"研發(fā)工程"保證材料供給等的招標(biāo)與投標(biāo)，合理運用項目投資對此進(jìn)行有效控制#施工期間，受其他因素的影響，需要對各個施工環(huán)節(jié)進(jìn)行設(shè)計以及根據(jù)實際情況及時更正"正確分析項目施工的總體費用，包括對項目施工工程形象快進(jìn)的相關(guān)費用預(yù)算，不同期間的費用結(jié)算以及核查，整個行業(yè)投資情況的合理分析等，從而在保證完成工程建設(shè)的前提下，形成良好的經(jīng)濟效益與社會效益。
2、工程管理中投資控制的內(nèi)容分析
項目審查估算，逐步闡明投資控制的最終目標(biāo)；標(biāo)底的復(fù)核以及相應(yīng)的預(yù)算；根據(jù)工程管理方案，及時協(xié)助相關(guān)人員做好招投標(biāo)的工作，并研討招投標(biāo)合同，根據(jù)研討結(jié)果，及時提供相關(guān)的建議，同時做好有關(guān)協(xié)議的商洽工作；依據(jù)施工現(xiàn)場管理情況，及時向相關(guān)部門反映因變更工程而產(chǎn)生的費用結(jié)算；實時觀察所簽署的協(xié)議管理，做好聯(lián)系表費用的登記；做好工程索賠數(shù)據(jù)分析，并制定合理對策；不同環(huán)節(jié)或階段的投資審核結(jié)算；依據(jù)施工進(jìn)度與工作計劃，將不同階段的工程費用綜合比較，找出之間相應(yīng)的差距，并及時制定糾正措施；對于沒有定價的用材，要依據(jù)市場價格進(jìn)行分析定價；綜合分析以上投資控制內(nèi)容，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，編寫投資控制報告書。
3、強化工程管理中投資控制的有效措施
3.1、設(shè)計階段
3.1.1、要在工程設(shè)計階段積極的推行限額設(shè)計，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)化的工程設(shè)計。相關(guān)的工程管理人員在各設(shè)計階段進(jìn)行投資控制時，要將投資限額按照具體的投資控制目標(biāo)，細(xì)化到各個專業(yè)的工程設(shè)計人員，并實現(xiàn)分段的考核。同時，建立合理的獎懲制度，使相關(guān)的額工程設(shè)計人員將工作從技術(shù)和經(jīng)濟相結(jié)合的角度出發(fā)，合理的優(yōu)化設(shè)計，有效確保工程限額目標(biāo)的實現(xiàn)。
3.1.2、與此同時還要加強對工程設(shè)計的變更管理。在具體工程的實施過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)工程設(shè)計變更的情況。相關(guān)的工程管理人員要及時的對工程變更內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真的核算和調(diào)整，尤其是對涉及到工程的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案以及工藝流程等等這些影響整體工程造價的重大工程設(shè)計變更，并及時給相關(guān)的業(yè)主提供具體資料，在工作中采取先算帳后實現(xiàn)工程變更的解決方法，以此使得建筑工程的造價得到有效控制。而在工作中對于那些實在無法避免的工程設(shè)計變更，要注意在實際的工作中將其盡量控制在工程的設(shè)計階段初期，這主要是由于工程變更發(fā)生得越早，其相關(guān)的損失就會越小。
3.1.3、建立設(shè)計監(jiān)理
充分利用設(shè)計監(jiān)理的監(jiān)督作用，提高設(shè)計的質(zhì)量a因此構(gòu)建設(shè)計階段的監(jiān)理制度是有必要的，其主要包括以下的內(nèi)容：必須對設(shè)計單位的資質(zhì)，設(shè)計人員在資質(zhì)，專業(yè)情況，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計規(guī)范進(jìn)行充分的審核，以此向業(yè)主單位提供決策的審核意見；對設(shè)計的深度，內(nèi)容和設(shè)計的進(jìn)度進(jìn)行審核，對設(shè)計的方案從經(jīng)濟性，技術(shù)性方面進(jìn)行審核，并分析在施工過程中的可行性，并提出相關(guān)的優(yōu)化建議；協(xié)助投資者完成對相關(guān)設(shè)計單位提交的技術(shù)報告的審核，其主要包括對文件的內(nèi)容，編制的原則和規(guī)范等，并對設(shè)計單位的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督；參與對設(shè)計方案的選擇，并對方案中發(fā)現(xiàn)的問題作出及時性的處理，對重大的技術(shù)問題提出積極性的建議；編制設(shè)計監(jiān)理月報，總結(jié)設(shè)計監(jiān)理經(jīng)驗，規(guī)范設(shè)計監(jiān)理工作。
3.2、招投標(biāo)階段
相關(guān)的管理人員在工程的招投標(biāo)階段的投資控制中，要根據(jù)相關(guān)的規(guī)范、定額以及取費的標(biāo)準(zhǔn)、工程的施工圖紙、工程現(xiàn)場因素以及工期等等認(rèn)真的審核標(biāo)底。在具體的審核標(biāo)底的過程中，相關(guān)的管理人員要緊緊控制住工程標(biāo)底造價是否合理，以免工程的高價承包使業(yè)主蒙受投資損失;低價承包又會造成某些承包商為降低成本而不按規(guī)范施工，安全沒保障，延誤工期，增加工程施工質(zhì)量隱患及工程項目的全壽命后期維修的相關(guān)費用。在工程的評標(biāo)階段，必須對投資進(jìn)行有效控制，以此有效防止串通抬標(biāo)，相關(guān)的管理人員要注意使相關(guān)的業(yè)主認(rèn)識到合理的工程造價是工程質(zhì)量的經(jīng)濟保證，并對投標(biāo)的合理報價做出公正的分析。
3.3、施工階段
3.3.1、相關(guān)的管理人員要對工程施工組織設(shè)計認(rèn)真審核。尤其是工程施工方案中選用的垂直運輸機械與實際工程現(xiàn)場使用的是否一致進(jìn)行認(rèn)真的核查，挖運土方的建筑施工方案和現(xiàn)場的實際情況是否存在差異。相關(guān)的模板選用的是鋼模還是木模，相關(guān)的腳手架搭設(shè)方案，由于這些都會對建筑工程的造價產(chǎn)生很大的影響。
3.3.2、相關(guān)的管理人員要對工程進(jìn)度款的支付要嚴(yán)格控制。工程進(jìn)度款支付是投資控制的有效手段，是工程質(zhì)量和進(jìn)度的有力保證。只有按圖施工，并通過監(jiān)理人員質(zhì)量檢驗合格，計量核實的工程項目，造價工程師才給予審核支付。
3.3.3、相關(guān)的管理人員要正確處理和防范施工索賠。在工程的施工過程中，引起索賠的原因很多，但最終目的歸結(jié)到工程費用的增加和工程工期的延長。所以預(yù)防工程索賠事件的發(fā)生也是控制建筑工程造價的重要方面，這就要求相關(guān)的管理人員要精通工程施工合同條款，熟悉建筑工程項目的專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及各項法律法規(guī)，協(xié)助好相關(guān)的業(yè)主做好工程施工合同的簽訂工作，及時提醒業(yè)主規(guī)范好自身的相關(guān)行為，不給承包商以可乘之機。發(fā)生索賠事件時，相關(guān)的管理人員要認(rèn)真的研究工程合同的條款，認(rèn)真的核查工程索賠報告是否在工程索賠事件的發(fā)生后28天內(nèi)提出的，否則相關(guān)的索賠不成立。進(jìn)而對工程索賠要求進(jìn)行辨別和分析，分清具體的原因和責(zé)任，并要求工程承包商提供相關(guān)的證據(jù)，公正地當(dāng)好工程索賠事件的裁判員的角色，正確處理工程合同雙方的合法權(quán)益得到保障。
3.4、工程竣工結(jié)算階段
相關(guān)管理人員要注意在工程結(jié)算階段的投資控制中認(rèn)真、及時的審核工程竣工結(jié)算。這是工程施工階段進(jìn)行投資控制的重要環(huán)節(jié)。相關(guān)的審核的注意內(nèi)容包括:工程竣工結(jié)算是否符合合同條款、相關(guān)的招投標(biāo)文件，工程結(jié)算是否按定額、工程計量規(guī)則和造價主管部門的調(diào)價規(guī)定進(jìn)行編制。要根據(jù)工程合同、圖紙以及定額及預(yù)算書等，對工程的變更、工程量增減等逐項的進(jìn)行審核，不重不漏。與此同時，相關(guān)的管理人員要及時掌握工程施工方法和材料價格對造價的影響，不偏不倚，正確審核竣工結(jié)算，使竣工結(jié)算真實反映工程造價。
總言之，在實際工作中，工程管理作為一項復(fù)雜的管理系統(tǒng)，其涉及的面之廣，工期之長給項目的管理帶來了很大隱患。要保障工程管理中對投資的有效控制，就應(yīng)在工作中從建筑的設(shè)計招標(biāo)階段開始，有效提高管理意識，采用相關(guān)的價值管理以及建立監(jiān)理制度等方面進(jìn)行了保障，以此才能保障后期工程的順利開展和自身投資利益的保障。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；投資估算；影響因素
中圖分類號：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
1、工程投資估算的重要性
從工程項目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關(guān)心的莫過于工程建設(shè)投資，據(jù)此對工程項目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項目，但完全可以否定一個項目。投資估算是工程建設(shè)前期重要工作內(nèi)容，其作用可歸納為以下幾點：(1)是項目前期決策的重要依據(jù)；(2)進(jìn)行項目經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項目資金籌措和制訂貸款計劃的依據(jù)。
2、投資估算要求
估算編制人員應(yīng)深入現(xiàn)場，搜集工程所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標(biāo)準(zhǔn)等，并全面了解建設(shè)項目的資金籌措、實施計劃、水電供應(yīng)、配套工程、征地拆遷補償?shù)惹闆r。具體應(yīng)做到以下方面：(1)據(jù)主體專業(yè)設(shè)計階段和深度，結(jié)合行業(yè)特點，所采用生產(chǎn)工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區(qū)、行業(yè)或部門相關(guān)投資估算基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進(jìn)行建設(shè)項目投資估算；(2)應(yīng)做到工程內(nèi)容和費用構(gòu)成齊全，計算合理，不重復(fù)計算，不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不漏項、不少算；(3)應(yīng)充分考慮擬建項目設(shè)計的技術(shù)參數(shù)和投資估算所采用的估算系數(shù)、估算指標(biāo)在質(zhì)和量方面所綜合內(nèi)容，遵循口徑一致原則；(4)應(yīng)將所采用的估算系數(shù)和估算指標(biāo)價格、費用水平調(diào)整到項目建設(shè)所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設(shè)項目的邊界條件所產(chǎn)生的與主要生產(chǎn)內(nèi)容投資無必然關(guān)聯(lián)的費用，應(yīng)結(jié)合建設(shè)項目實際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進(jìn)行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素分析
3.1 項目投資環(huán)境
(1)外部因素
政策因素，燃料動力供應(yīng)，運輸及通訊條件，環(huán)保。要力求全面、細(xì)致地了解、掌握這些因素的詳細(xì)資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實現(xiàn)項目價值的最佳。
(2)技術(shù)配套因素
先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)及裝備是項目規(guī)模效益賴以存在的基礎(chǔ)，相應(yīng)的管理技術(shù)水平是實現(xiàn)規(guī)模效益的保障。若獲取技術(shù)的成本過高或當(dāng)前技術(shù)及裝備還沒有達(dá)到與經(jīng)濟規(guī)模生產(chǎn)相適應(yīng)的先進(jìn)水平，將會給項目日后的發(fā)展帶來危機，導(dǎo)致項目投資效益低下，工程造價支出嚴(yán)重浪費。
(3)市場因素
根據(jù)項目本身的要求，結(jié)合建設(shè)期的長短，對于“工料機”的市場供求及費用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規(guī)律，盡可能準(zhǔn)確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發(fā)生范圍，從而做到心中有數(shù)，保證資金的充足供應(yīng)。
3.2 項目的技術(shù)方案
(1)市場定位
項目的市場定位可通過市場調(diào)查，運用市場顧問和物業(yè)顧問以及建筑師等專業(yè)力量，在充分了解項目目標(biāo)客戶情況和需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合已建項目的市場反映情況、使用過程的優(yōu)缺點和未來發(fā)展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項目定位的要求。明確的市場定位使方案設(shè)計有據(jù)可依，使設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)有一個預(yù)先的控制。只有將項目定位進(jìn)一步細(xì)化、分解、明確，才一能以此為指導(dǎo)確定項目各分項建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
(2)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的明確是投資估算準(zhǔn)確的前提。在根據(jù)方案設(shè)計進(jìn)行投資估算時，要充分了解設(shè)計意圖及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。只有明確了相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計思路，并結(jié)合對同類項目經(jīng)驗指標(biāo)的分析，才能準(zhǔn)確地估算出各項目的投資。對于機電設(shè)備工程要發(fā)揮機電專業(yè)顧問作用，根據(jù)定位要求提出主要設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)各方意見經(jīng)充分討論。形成指導(dǎo)工程建設(shè)的項目材料設(shè)備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎(chǔ)形成準(zhǔn)確完整的投資估算。
(3)項目規(guī)模
項目規(guī)模的大小直接關(guān)系到造價的高低。有效的實際的項目規(guī)模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準(zhǔn)確性。應(yīng)堅持經(jīng)濟、適用、安全、樸實的原則，合理確定建設(shè)規(guī)模。
(4)設(shè)計參數(shù)的確定
隨著科技的發(fā)展，現(xiàn)代建筑的功能要求和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)在不斷提高和完善，設(shè)計內(nèi)容也日趨復(fù)雜。設(shè)計參數(shù)的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項目早期階段還無法對項目設(shè)計參數(shù)有較全面的認(rèn)識，這對估算精度的影響是較大的。房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要技術(shù)參數(shù)包括：建筑面積、層高、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、各種動力參數(shù)等。主要設(shè)備材料選型、價格。建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點的選擇：建設(shè)地區(qū)的選擇是指在幾個不同地區(qū)之間，對擬建項目適宜配置在哪個地區(qū)或范圍的選擇。建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎(chǔ)的，沒有考慮管理水平對項目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項目管理者的經(jīng)驗、設(shè)計師的經(jīng)驗水平、估算者的經(jīng)驗水平也會影響投資估算的準(zhǔn)確性。
3.3 選擇的項目投資估算編制方法
(l)估算資料的適用性
在早期估算中，往往是用類似工程的原理進(jìn)行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結(jié)果的影響是非常重要的。例如，同為框架結(jié)構(gòu)形式的多層建筑，如果地基條件和基礎(chǔ)形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進(jìn)行估算前，首先應(yīng)確認(rèn)造價資料的適用性。
(2)估算資料的精度
根據(jù)己建工程的造價資料對擬建工程進(jìn)行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實際中客觀信息以及在造價中的反映。
(3)估算資料的完善性
由于建設(shè)項目的日趨復(fù)雜化和施工工藝的不同，導(dǎo)致了項目的個體差異性。所以，對擬建工程進(jìn)行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎(chǔ)之上，才能充分考慮不同的工程特點對擬建項目的影響情況。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算工作中存在的問題
房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算一經(jīng)確定，參建各方都要圍繞著這一目標(biāo)開展工作，成本管理就蘊含在項目建設(shè)的每一個階段中。長期以來，工程項目一定程度上存在著投資失控，結(jié)算>預(yù)算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
4.1 指標(biāo)收集、編制、發(fā)行的時限性
指標(biāo)的收集、編制、發(fā)行都有時限要求，應(yīng)根據(jù)項目實際情況分別確定現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨和應(yīng)付款的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)，并考慮一定的保險系數(shù)；此外，在不同生產(chǎn)負(fù)荷下的流動資金，應(yīng)按不同的生產(chǎn)負(fù)荷所需的各項費用金額，分別按照上述公式進(jìn)行計算，而不能直接按照100%生產(chǎn)負(fù)荷下的流動資金承壓生產(chǎn)負(fù)荷百分比求的；最后還應(yīng)該考慮不同時期匯率變化對涉外建設(shè)項目動態(tài)投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數(shù)據(jù)，同時使用數(shù)據(jù)的來源應(yīng)盡量可靠。
4.2 政策、法規(guī)的不了解
隨著我國基本建設(shè)管理體制改革的不斷深入，地區(qū)建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業(yè)承攬工程設(shè)計、施工的單位和企業(yè)逐年增多。由于我國現(xiàn)行的預(yù)算定額、取費基礎(chǔ)、取費標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算編制的規(guī)定因地區(qū)和行業(yè)的差別而有所不同，致使一些跨地區(qū)跨行業(yè)承擔(dān)工程設(shè)計與施工的企業(yè)不甚了解工程所在地或相關(guān)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，在實際編制工程造價過程中，難免出現(xiàn)差錯。所以，應(yīng)當(dāng)通過對工程經(jīng)濟指標(biāo)的測算，確定合理的工程投資估算指標(biāo)和設(shè)計概算依據(jù)。
4.3 建設(shè)地點選址不當(dāng)
建設(shè)地點的選擇，對建設(shè)項目投資的總額，效益的影響都是非常關(guān)鍵的。代征地的比重增大，相應(yīng)的征地及拆遷費也增多；拆遷量的增加，拆遷補償費和安置費也相對較多。因此，對代征地的調(diào)查必須在立項前加以足夠重視，對拆遷量調(diào)查足夠細(xì)致，否則將造成大幅度的追加投資。
4.4 投資估算編制不夠重視
有些合資建設(shè)項目在合資雙方協(xié)議立項階段，往往對編制投資估算的準(zhǔn)確程度重視不夠，造成多數(shù)合資項目估算漏項或估價不準(zhǔn)確，使得工程建設(shè)過程中不得不修正概算，追加投資。
5、房地產(chǎn)投資估算工作的改進(jìn)建議
5.1 明確項目定位
房地產(chǎn)項目的設(shè)計主要是根據(jù)建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標(biāo)準(zhǔn)、空間、平面布置、結(jié)構(gòu)形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項目可行性研究時，并沒有開始進(jìn)行設(shè)計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項目的平面布置，建筑層數(shù)以及結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行定位，例如根據(jù)項目的功能要求，并結(jié)合項目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進(jìn)行定位。
5.2 加強基礎(chǔ)資料的搜集和積累
要確保工程造價的真實性、科學(xué)性、合理性就需要準(zhǔn)確采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，增強編制依據(jù)的可信度取得全面、正確的調(diào)查資料。就我國當(dāng)前的估算、概算的現(xiàn)狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統(tǒng)，廣泛收集實際工程案例，分門別類形成各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)并實時更新，在通過預(yù)定的計算規(guī)則進(jìn)行自動分析之后，形成案例數(shù)據(jù)庫。在使用的時候，根據(jù)時期、地域等指數(shù)來進(jìn)行調(diào)整，從而得出待建項目的參考估價，最終減少估價偏差對項目決策的不利影響。
5.3 加強不同專業(yè)人員之間的溝通
在進(jìn)行投資估算編制時，通常會用到其他專業(yè)人員的工作成果。例如，方案設(shè)計人員本著技術(shù)先進(jìn)性的原則，注重工藝技術(shù)方案，不考慮項目經(jīng)濟成本；投資估算人員若是機械般的參照方案設(shè)計以及布局來對工程量進(jìn)行測算，進(jìn)行項目投資估算，可能會導(dǎo)致項目的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建設(shè)單位投資能力。因此，需要加強投資估算人員與不同專業(yè)人員的溝通，避免在工作中出現(xiàn)不能有效銜接的情況。
結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項目資金籌措以及制定建設(shè)貸款計算的依據(jù)，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標(biāo)，只有將投資估算編制合理才能有效的實現(xiàn)項目成本的控制。
參考文獻(xiàn)
[1]謝秀杰.施工企業(yè)如何進(jìn)行工程造價管理[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2007.
